Pośrednictwo nieruchomości

ZAKRES DZIAŁANIA POŚREDNIKA W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

Przyjęcie nieruchomości

Sprawdzenie stanu prawnego i faktycznego:

  • identyfikacja właściciela / współwłaścicieli, zapoznanie się z dokumentacją własnościową,
  • wstępna kontrola zgodności co do zapisów w aktualnych rejestrach urzędowych, sprawdzenie ewentualnych obciążeń służebnościami, hipotekami i innymi uwarunkowaniami,
  • sprawdzenie ewentualnych zadłużeń (banki, dostawcy mediów, podatki, opłaty),
  • określenie koniecznych dokumentów potrzebnych do zbycia,
  • ewentualna pomoc w regulacji stanu prawnego.

Doradztwo dotyczące procesu obrotu nieruchomościami:

  • określenie realnej możliwej do uzyskania ceny sprzedaży, wynajmu nieruchomości lub ich części na podstawie panujących trendów i sytuacji rynkowej oraz na podstawie porównania cen transakcyjnych w najbliższym rejonie,
  • przedstawienie możliwych wariantów sprzedaży, ich wad i zalet.

Zamówienie usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami – podpisanie umowy:

  • określenie oferowanej/wywoławczej ceny nieruchomości,
  • określenie czasu i terminu możliwej sprzedaży nieruchomości,
  • określenie zakresu obowiązków i czynności wykonywanych przez pośrednika oraz wysokości wynagrodzenia,
  • pomoc w zdobyciu, odtworzeniu dokumentów własnościowych, zinwentaryzowanie obiektu w terenie, podczas oględzin nieruchomości,
  • możliwość organizacji podziału działki, pomiarów geodezyjnych, rozgraniczeń, sporządzenie opisu nieruchomości na podstawie obserwacji, rozmów,
  • określenie wad i zalet potencjalnej oferty,
  • sporządzenie dokumentacji zdjęciowej,
  • możliwość przekazania kluczy do nieruchomości.

Dodatkowe usługi:

  • analiza rynkowa posiadanej nieruchomości,
  • pomoc w nawiązaniu współpracy w przypadku innych usług np. wycena nieruchomości, home staging (przygotowanie nieruchomości do sprzedaży), usługi prawnicze, aranżacja wnętrz, remonty.

Oferowanie nieruchomości

Określenie sposobu reklamy – promocji nieruchomości.

Opracowanie oferty:

  • określenie sposobów i formy reklamy nieruchomości, 
  • sporządzenie opisu nieruchomości, otoczenia, obróbka graficzna zdjęć,
  • zamówienie miejsc reklamowych w różnych mediach,
  • wykonanie materiałów reklamowych,
  • publikacja, ogłaszanie nieruchomości, 
  • przekazanie informacji do MLS – system wymiany ofert na wyłączność.

Obsługa klientów popytowych - poszukujących nieruchomości:

  • udzielanie informacji (ustnych, telefonicznych, pisemnych),
  • ocena wiarygodności zainteresowanego i jego możliwości finansowych, 
  • prezentacje nieruchomości,
  • aranżowanie spotkań, 
  • przedstawienie możliwości kredytowych, przedstawienie ofert banków (konsultacje z doradcą kredytowym),
  • wyjaśnienie możliwości i formy nabycia praw do nieruchomości,
  • negocjacje, określenie warunków i sposobu nabycia, zabezpieczeń, pomoc w nawiązaniu porozumienia.

Zbycie, wynajem nieruchomości

Umowy:

  • protokół uzgodnień,
  • zgromadzenie potrzebnych dokumentów,
  • pomoc w ustaleniu warunków umowy (umowa przedwstępna, warunkowa, przyrzeczenia),
  • rezerwacja terminu w kancelarii notarialnej,
  • omówienie sprzedaży nieruchomości z notariuszem, 
  • uczestnictwo przy sporządzaniu umowy notarialnej,
  • dopilnowanie ustalonych warunków.

Przekazanie nieruchomości:

  • przekazanie nieruchomości nowemu właścicielowi,
  • sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego,
  • pomoc w organizacji rozliczenia transakcji, 
  • pomoc w organizacji spłaty zadłużeń zbywanej nieruchomości, 
  • przepisanie umów na dostawę mediów.

JAKIE SĄ RODZAJE UMÓW POŚREDNICTWA?

Mamy do czynienia z dwoma rodzajami umów pośrednictwa:

  •  umowa otwarta,
  •  umowa na wyłączność (zamknięta)

W przypadku każdej z tych umów pośrednik zobowiązuje się do wykonywania czynności pośrednictwa, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia w przypadku dojścia do transakcji, na skutek podjętych przez konkretnego pośrednika czynności. Zarówno umowa otwarta jak i zamknięta może być zawarta na określony termin bądź bezterminowo. Jednak różniący obie umowy element wyłączności w dużym stopniu wpływa na charakter współpracy, prawa i obowiązki stron oraz zaangażowanie pośrednika.

Umowa otwarta

Charakterystycznym elementem umowy otwartej jest możliwość zawarcia przez Klienta takiej umowy z wieloma pośrednikami równocześnie. Zawarcie umowy z wieloma pośrednikami pozornie zwiększa skuteczność sprzedaży nieruchomości. Jednak podstawową wadą takiej umowy jest fakt, że pośrednicy nie angażują się w pełni finansowo i czasowo w realizację takiego zlecenia. Przyczyna takiego stanu rzeczy jest fakt, że nie mają oni gwarancji, że nawet dochowując najwyższych starań i zaangażowania, nieruchomość nie zostanie sprzedana przez innego pośrednika lub samodzielnie przez właściciela. W takiej sytuacji ich starania, poświęcony czas i nakłady finansowe pozostaną bez wynagrodzenia. Ludowe porzekadło o sześciu kucharkach jest jak najbardziej adekwatne do sytuacji zawarcia przez Klienta otwartej umowy pośrednictwa z wieloma biurami nieruchomości. Kiedy jedną ofertą zajmuje się kilka biur, to tak naprawdę żadne z nich nie pracuje dobrze.

Dodatkowo nie do uniknięcia jest sytuacja, w której pośrednik obawiając się, że nie otrzyma wynagrodzenia, prezentuje ofertę w sposób bardziej anonimowy, odwlekając moment przekazania informacji o dokładnej lokalizacji nieruchomości do chwili przekazania jej w formie pisemnej Klientowi. Często utrudnia to skuteczną promocję przez sieć Internet, ogłoszenia prasowe, informacje telefoniczne, prezentacji multimedialne przesyłane do potencjalnych Klientów.

Równoległe prezentowanie przez wielu pośredników tej samej oferty sprzedaży/wynajmu nieruchomości na ogólnodostępnych portalach ogłoszeniowych sprawia wrażenie wymuszonej wyprzedaży, co z kolei może mieć wpływ zarówno na wiarygodność oferty jak również na oczekiwaną przez Sprzedającego cenę sprzedaży.

Umowa na wyłączność (zamknięta)

Zawarcie umowy na wyłączność jest korzystne dla każdej z zainteresowanych stron, gdyż daje możliwość stworzenia najbardziej korzystnych warunków do promocji i sprzedaży nieruchomości, jak również jej zakupu.

Podstawowym elementem wyróżniającym umowę zamkniętą jest fakt, że Właściciel nieruchomości zawiera umowę pośrednictwa tylko z jednym biurem nieruchomości i tylko te biuro zajmuje się sprzedażą danej nieruchomości.

Główną zaletą takiej współpracy jest całkowite odciążenie Właściciela nieruchomości od obowiązku promocji, prezentacji i wielu innych działań związanych ze sprzedażą. Pośrednik to specjalista, który ma wiedzę i doświadczenie jak wykorzystać wszystkie dostępne narzędzia do promocji i sprzedaży nieruchomości. Umowa na wyłączność pozwala na opracowanie pełnej strategii marketingowej sprzedaży nieruchomości. Jeżeli pewne instrumenty promocyjne nie przynoszą oczekiwanego efektu, to pośrednik może pozwolić sobie na działania mniej konwencjonalne, bo umowa na zasadach wyłączności pozwala mu na to. Umowa na wyłączność daje z jednej strony gwarancje Klientowi, że dane biuro wykorzysta wszystkie możliwości promocji i prezentacji oferty, przeznaczając na to nawet większe nakłady finansowe, a z drugiej strony zapewnia pośrednikowi komfort pracy. Efektem tego jest większa skuteczność realizacji przez biuro umów na wyłączność przy obopólnej satysfakcji zarówno Klientów jak i biura nieruchomości.

Celem zawierania umów na wyłączność jest ciągłe i systematyczne podnoszenie jakości świadczonych usług oraz podnoszenie poziomu obsługi Klienta zarówno kupującego, jak i sprzedającego nieruchomość. Korzyści są obustronne, pośrednik nie obsługuje na raz, załóżmy 100 klientów ale zajmuje się grupą około 10 klientów. Jest w stanie wygospodarować dla każdego z nich więcej czasu. Usługi, które świadczy są na wyższym poziomie, ponieważ bardzo szczegółowo zna sytuację każdego z Klientów, ma również więcej czasu na reklamę i promocję oferty sprzedaży mieszkania oraz więcej czasu na poszukiwania nieruchomości dla potencjalnych kupujących.

Oferta na wyłączność jest na portalach tylko raz, co tylko podkreśla jej wyjątkowość. Oferty powierzone na zasadzie wyłączności mogą zostać umieszczone w specjalne bazie, jaką jest MLS (Multiple Listing System).  W ramach tego systemu, pośrednicy w obrocie nieruchomościami wymieniają się informacjami o ofertach i Klientach poszukujących. Bardzo często dochodzi do sytuacji kiedy nieruchomość jest oferowana przez jedną firmę pośredniczącą, a kupujący jest Klientem innego biura.

Kolejną zaletą wynikającą z umowy na wyłączność i zajmowania się ofertą tylko przez jednego pośrednika jest to, że Właściciel unika w ten sposób szeregu nieporozumień, niejasności i niejednoznaczności. Łatwiej jest mu również zapanować na ilością i terminami prezentacji nieruchomości.

Często przez Właścicieli nieruchomości podnoszony jest argument, że współpraca z jednym biurem nieruchomości to strata Klientów, którzy mogliby być przyprowadzeni przez inne biura. Nie jest to prawda gdyż dodatkowe działanie marketingowe przyciągną i tamtych Klientów. Oprócz tego biuro posiadające ofertę na wyłączność i mające pełną kontrolę nad procesem sprzedaży jest bardziej otwarte na współpracę z innymi biurami i ich Klientami. Nieruchomość będąca ofertą na wyłączność, prezentowana jest w pełniejszy sposób potencjalnemu kupującemu m.in. poprzez prezentację zdjęć nieruchomości również z  zewnątrz, co jest rzadkością w umowach otwartych, opisy, precyzyjne położenie. Kupujący ma dzięki temu również możliwość wcześniejszej selekcji ofert, co zaoszczędza czas zarówno Kupującemu jak i Sprzedającemu. 

Ta strona wykorzystuje pliki cookies w celach statystycznych oraz w celu dostosowania naszych serwisów do indywidualnych potrzeb klientów. Zmiany ustawień dotyczących plików cookie można dokonać w dowolnej chwili modyfikując ustawienia przeglądarki. Korzystanie z tej strony bez zmian ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zapisane w pamięci urządzenia.

rozumiem